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2017年商品住宅市场预测

2017-01-05       浏览次数:114

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 2017年商品住宅市场预测

    2016年全年杭州商品房成交量创新高,连续8月成交套数破1.5万,总成交套数达193503套,成交金额超3400亿元。
 
住宅市场
 
    2016年市场由回暖转为火爆,供不应求情况更为明显,供需比为1:1.73;成交套数同比上涨34%,涨幅较大;成交均价同比上涨11.2%;新增供应套数同比下降12.4%;由于2016年新增供应减少和年度去化效果较好,使得年末商品住宅存量有所降低,降至45867套。
    2016年月均去化达到11606套,成交均价由17000元/㎡跳涨至20000元/㎡。从各区域的成交均价上看,大江东成交均价最低,为8246元/㎡;而上城区的成交均价达到47457元/㎡,两者的差价达到39211元/㎡,杭州商品住宅市场分化较为严重。
    商品住宅主力面积段集中在80-90㎡,成交套数达72032套,占总体成交套数的52%;其次成交面积段是120㎡以上,成交套数41567套,占总体成交套数的30%;2016年商品住宅市场的主力客群仍是刚需人群,但改善型客户的置业需求明显回升。
 
2017年商品住宅市场预测
 
    1、量跌价稳成为楼市常态
    2、市场短期波动周期由火热走向衰落
    3、分化格局或将明显,优质项目与普通项目去化更为差异化
 
商业市场
 
    2016年商业成交量与2015年相比上涨明显,成交价格有所上涨;
    商业存量较大,2016年去化较优情况下仍难减天量库存。商业下半年以来成交上涨明显,主要受益于G20影响及限购政策的出台;月均去化6.74万㎡,若去化掉年末的302.84万㎡的存量,需要3.7年时间,去存压力较大。
    商业市场成交的区域分化较为严重,区域属性决定区域商业价格。仅有滨江区、江干区、下城区、萧山区、之江表现为供不应求,其他区域均为供过于求,其中萧山区、余杭区供应量最大。江干、余杭、萧山三区合占总存量的59%,存量将近180万方;余杭区商业存量达74.46万方,居全市之首,若以2016年月均去化1.5万方计算,需要4年。
 
酒店式公寓市场
 
    2016年商业成交量与2015年相比上涨183%,成交价格有所上涨;
    酒店式公寓存量回落明显,但仍处于较高位置。月均去化17万㎡,若去化掉年末的147.32万㎡的存量,去化周期缩减至9个月。
    受区域投资热度及酒店式公寓供应影响,滨江区、余杭区、江干区、萧山区及下沙成交最大;
    年初,楼市以去库存保增长为目的,在首付、利率、税收等各方面政策调整,刺激楼市积极向好,但随着成交量大幅增长,投资需求不断涌入,各地限购、限贷、限外等政策被重启,楼市进入市场调整期。
    12月14日至16日,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

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